业主维权为何难胜诉？

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法制晚报讯（记者 唐李晗）老百姓日常生活的许多方面都要与物业打交道，物业服务合同纠纷往往成为最常见的一类纠纷。今天上午，西城法院召开通报会，梳理了该院近五年来审理的涉物业纠纷案件。记者发现，该类案件增长迅速，去年西城法院的受案量已是五年前的近10倍。此外，由于业主维权能力薄弱导致了高败诉率。

通报 受案量激增 将近五年前10倍

西城法院物业服务合同纠纷案件主要由小额诉讼审判庭负责审理，自2011年至2016年7月，共受理物业服务合同纠纷6712件，审结6527件。其中2011年收案198件，2015年收案已达1971件，是五年前的近10倍，2016年至今就已收案914件。

通过对该院受理的物业服务合同纠纷梳理分析发现，物业服务管理不到位成纠纷主要诱因。在2011年至2015年该院审理的6527件物业合同纠纷案件中，物业服务企业作为原告起诉业主、追索物业费的案件占到98.6% ，而业主的首要抗辩理由是物业服务不达标。出现纠纷的小区往往存在着卫生环境、安全保障、设备维护等方面的瑕疵。

对于物业服务质量的评价，需要基于客观细致的物业服务标准，而现行的相关法律法规对物业服务标准的规定较为原则化，实践中需要根据具体的合同条款来认定，而业主和物业对服务标准往往存在理解上的偏差。加上服务对象是整个小区的业主，常常出现重复诉讼、集中诉讼、批量诉讼的情况。

2011-2015年收案量

2011年 198件

2012年 626件

2013年 1348件

2014年 1655件

2015年 1971件

2016年至今 914件

特点 业主维权能力弱 导致败诉比例高

据介绍，随着我国法治进程的不断推进，业主的维权意识不断提高，但维权手段单一、法律知识缺乏、举证能力较差导致当前业主维权能力普遍较薄弱。

除了拒绝缴纳物业费外，业主缺乏其他有效手段，特别缺乏业主大会、业主委员会等集体决策机制来制衡物业服务企业，也缺乏与物业服务企业之间有效合理的沟通渠道。

对物业服务范围和标准的不同理解，会使业主和物业服务企业对物业服务质量得出截然不同的评价。业主对物业服务和物业服务合同之间的关系认识不到位，容易出现为物业公司设定合同之外的义务的情况，得不到法院支持。

证据作为证明案件事实的关键，是当事人的主张能够得到法院支持的依据。但实践中，业主由于认知的偏差和证据保留能力的欠缺，在证据的收集、固定、保存方面往往处于弱势，举证不力成为业主败诉的主要原因之一。

案例 车门被撬物品失窃 因证据不足败诉

业主宋某认为自己小区的物业公司未尽职提供物业服务，导致自己的房屋漏雨没有得到修缮，小区监控也不到位，安全管理存在漏洞，导致自己的车门被撬、车内物品失窃，因此拒绝缴纳物业费。

法院通过审理认为，宋某与物业服务企业之间签订的《物业管理服务合同》是合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。

针对宋某的意见，法院认为，房屋漏雨问题属于房屋质量问题，应当由房屋建设单位负责质量保证，并不是物业服务不到位所致，因此与物业服务企业无关。

为证明物业服务不符合约定，宋某提供了反映小区现状的照片以及业主对物业服务的网评照片，但这些照片都是静态的、一时性的，不足以证明物业服务与合同约定标准差距明显，这种证据不足的情形不能获得法院的支持。

宋某声称自己车内物品被盗，但不能提供证据证明物业服务企业的安保工作不足以满足合同约定的标准，其意见不能获得法院支持。因此，法院判决最终判决宋某败诉。

建议 业主保留原始证据 引入第三方公正

针对上述情况，法院建议业主应当对物业服务合同加深理解，明确自己及对方分别享有的权利、负担的义务。提供证据应当符合法律规定，注意保留原始证据，同时适当保留照片、数据电文、录音录像等证据作为佐证。比如，在财产失窃时，及时报案，并保存好报案记录；及时通知物业，保存好物业公司开具的回函。

对于小区公共事务，业主要更加关注，真正参与到小区管理中来。而业主委员会应当承担起相应责任，为业主的利益合法表达诉求。

针对物业服务企业，法院建议物业公司认真对待业主反映的问题，建立回馈机增强双方信任感。应当掌握小区业主居住情况，对于房屋所有权变更情况积极予以登记，定期核实业主信息。为提高催费工作的有效展开，建议物业服务企业尝试引入第三方公证机制，对小区内长期不缴纳费用的业主建立留痕机制，并由第三方进行证明，提高相关证据的证明力。